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    產業園區的競爭格局——五種力量角逐
    來源:和創瑞智園區咨詢 | 作者:王鵬 和君咨詢高級合伙人、和君咨詢產業園區事業部 主任 | 發布時間: 2020-05-10 | 2351 次瀏覽 | 分享到:


    一、 產業園區成為“兵家必爭之地”

    產業園區的發展前景愈被看好!品牌房企、實體巨頭、創投機構、輕資產園區運營商等均加快入局,整個行業呈現出“跑馬圈地”、“群雄逐鹿”的局面。截至2019年10月,我國共有各類國家級開發區628家,省級開發區2053家,各類產業園區15000多個,發展勢頭驚人。

    近幾年,產業園區與智能經濟、平臺經濟、共享經濟等新技術、新模式的結合也在加速,新基建、互聯網、生物醫藥、新能源等新經濟形態正依托園區蓬勃發展,一批新的經濟增長點、增長極、增長帶正在加快形成。作為國家創新高地的國家高新區集聚了全國40%的高新技術企業。全國互聯網百強企業中,96家誕生于國家高新區,以小米、華為、阿里巴巴等為代表的一批具有世界影響力的高新技術企業誕生于此。

    究其原因,是中國經濟轉型升級的大背景下,各地存在著強烈的“騰籠換鳥”、“主導產業更替”需求,而產業園區作為區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式,擔負著聚集創新資源、培育新興產業等重要使命,已經成為中國區域經濟增長的重要“引擎”。因此,各地政府對于產業園區的發展均給予了諸多政策優惠,再加上園區背后的“地產價值”,讓園區成為各類資本關注的對象。

    二、 產業園區的五種力量

    分析目前中國產業園區領域的各類參與者(俗稱“玩家”),和創瑞智咨詢認為主要可以分為五類,分別是:政府背景的園區、房地產開發商出身的園區、實業巨頭背景的園區、輕資產園區運營商、創投機構出身的園區,我們合并稱之為產業園區的“五種力量”。(如下圖所示)



    “五種力量”的出身不同,各有特點,我們對其進行逐一分析:

    (一) 政府背景的園區
    自1979年中國第一家產業園——深圳蛇口工業區拉開我國產業園區建設的序幕以來,國內最早的一批園區基本上都是政府和國資背景的開發區、工業園區,到目前為止,仍然是國內產業園區的一支主力軍。在產業園區上市公司中,仍然以國資背景的產業園區上市公司居多,例如陸家嘴、上海臨港、中新集團、招商蛇口、外高橋、張江高科、蘇高新、市北高新、東湖高新等,占比三分之二。

    政府背景的園區坐擁政策、土地和資源優勢,持有資產規模大,招商引資力度也非常大,其主導的產業園區項目具有較高的成功率,但劣勢在于體制機制限制,發展活力不足,園區服務體系創新速度慢,對產業大勢判斷可能存在滯后性。

    以2019年剛剛上市的中新集團為例,國家給予了許多創新性的優惠政策,例如《國務院關于開發建設蘇州工業園區有關問題的批復》中明確,在執行全國統一的“分稅制”財政體制前提下,蘇州工業園區新增財政收入5年內(1994年-1998年)免除上繳。享有“上不封頂”的項目自行審批特權,相當于省一級的外事管理權限。此外,蘇州工業園擁有多數地級市無法企及的自主性。例如,可以批準三千萬美元以內的外資項目;每項申請可批復900畝以內土地;可以批準海外正式訪問申請、簽發公務護照、并直接從外國使館申請簽證等。此外,還擁有全國唯一涵蓋醫療、住房、養老和失業救濟等各項社會保障的蘇州工業園區公積金制度等。但是,中新集團也存在盈利模式落后、新興業務發展緩慢、體制機制活力不足等問題。

    (二) 房地產開發商出身的園區
    由于產業園區與房地產“天生”的強關聯性,房地產開發商是比較早期介入園區的一支力量,早期代表性的企業是億達中國、華夏幸福、榮盛發展等,近幾年碧桂園、金地、中南建設等頭部房企也在加速進入,產業地產企業依托自身在房地產綜合體開發等領域的經驗,加上雄厚的資金實力和地方政府關系,通過“產城融合”的開發運營理念,從產業載體的建設、招商到后期運營的完整產業鏈中獲利。產業園區越來越成為房地產企業的一個新興業務領域,尤其是在住宅地產市場競爭日趨白熱化、拿地成本高企的背景下,產業園區也被賦予了更多價值。

    但是,房地產出身的園區企業存在兩大“硬傷”,一是缺乏產業資源,具體來講,產業園區的核心是打造產業、形成“產業聚集”,這就需要自身擁有產業IP、或者擁有極強的產業聚集能力,而這是房地產企業所不具備的。二是房地產開發的慣性,目前國內絕大多數住宅房地產企業都是奉行“高周轉”的開發策略,而產業園區往往是“長周期、慢回報”的模式,導致許多習慣了賺“快錢”的房地產企業進入產業園區領域就“陷入泥潭”,資金鏈緊張。

    以進入產業園區較早的億達中國為例,其產業地產項目基本延續了大連軟件園的開發模式——深度參與一、二級土地聯動開發、配套輔助基礎設施建設,這種“重資產”的運作模式,遇到產業園區這樣需要長周期投入的開發運營的項目,會出現資金投入大、周轉慢等情況,對資金鏈的壓力極高。因此,2017年至2019年,億達公司的凈負債率均超過100%,還債壓力較大,以至于億達中國在2020年的開局就遇到了財務危機。無獨有偶,華夏幸福前兩年也由于資金鏈緊張陷入較大的危機。

    (三) 產業巨頭背景的園區
    實體巨頭依托自身產業基礎,通過自建園區整合產業資源,尋求產業鏈上下游的延伸與貫通,早期比較有代表性的是諾基亞工業園、海爾工業園、汽車產業園等,近幾年,隨著互聯網等戰略新興產業的崛起,京東、菜鳥網絡等電商企業聯合易商資本、中國物流資產等物流園區企業,開展跨界合作,進軍產業園區領域,而新松機器人等企業也在全國積極布局其產業基地。

    實體巨頭出身園區的核心優勢在于:擁有自身的產業IP,以及供應鏈、產業生態網絡中的諸多上下游與企業,可以“一呼百應”,擁有極強的話語權,可以獲得地方政府極大的政策扶持和優惠條件,也能夠快速形成產業聚集。

    但是,實體巨頭進入園區的劣勢在于:一是對園區的開發運營較為“陌生”,無論是園區的拿地、規劃、建設,還是后期的運營服務和產業投資,均存在“跨界”后的諸多不適應;二是同業競爭問題,與其有競爭關系、體量相當的龍頭企業,一般很難進入實體巨頭主導的園區,這從根本上是違背園區形成“產業聚集”的目標。

    (四) 輕資產運營的園區
    輕資產園區托管運營商,是近年來快速崛起的一支力量,主打第三方托管運營服務,根據入駐客戶的產品特性和需求提供園區個性化改造與運營管理等專業服務,延伸園區服務內涵,提升園區品牌價值。典型代表是2020年4月剛剛上市的錦和商業等。

    各地大力建設新園區(園區空置率提升)的背景下,催生了對園區招商和運營服務的巨大需求,輕資產園區運營商的優勢在于:熟悉產業、有一定的品牌影響力和產業資源、以產業服務見長、機制靈活等,由于此種模式的進入門檻低、資金占用小、易于復制和拓展等原因,近幾年得到了極為快速的發展。

    以錦和商業為例,目前在管項目已達36個,已投入運營和正在改建面積累積近80萬平方米,全部為“輕資產”托管物業。錦和商業抓住了文化產業發展機遇,主打文創園區運營服務模式,提供“全價值鏈一站式解決方案”。2012年開始,上海很多老工廠的經濟效益并不好苦于難以轉型,而即便是將物業出租,也存在很大管理難度。與此同時,很多中小企業需要辦公場地,尤其是富有創造性的創意產業公司很需要集中發展。錦和商業通過“受托運營”模式將這些老廠房、舊建筑改建成現代化創意辦公園區、文化產業園區、服務外包園區等各類功能性園區,提供全價值鏈一站式服務解決方案并獲得相關業務收入,實現了城市舊有物業價值的重構。

    但長期來看,輕資產園區運營商也有一些隱患,主要是:資產和營收規模小(輕量級)、對于載體的掌控力弱、“二房東”的模式經營壓力較大(一旦出租率下降,則面臨較大的經營風險)。

    (五) 創投機構出身的園區
    近幾年,創投機構也在“放下身段”,積極嘗試產業園區業務,從最初傳統的創投孵化業務,延伸到產業園區的開發和運營,打造“全鏈條”深度的孵化體系,成為推動園區發展“看不見的手”。典型代表是2019年借殼上市的力合創投。 

    創投機構背景園區的核心優勢在于:資金實力雄厚,旗下孵化了眾多戰略新興企業,擁有產業集群和產業IP,對被投資企業有極強的“話語權”,可以在很大程度上決定被投資企業的選址,因此,也能夠比較容易獲得地方政府的支持和政策優惠,能夠比較容易的獲取優質園區土地資源。

    以力合創投為例,作為國內最早的一批創投機構之一,2019年借殼通產麗星成功上市。力合創投早期是以創業投資孵化為主要業務,投資孵化收益是最主要的收入來源,但近幾年快速布局產業園區業務,形成了“創新基地平臺服務、科技創新運營服務和投資孵化服務”三大業務板塊。截止2019年6月底,力合科創共管理清華信息港、珠海清華科技園、力合佛山科技園、江蘇數字信息產業園等8個科技園區。力合創投近三年實現了營收、毛利潤的高速增長,主要原因就在于“投資孵化+園區載體銷售”雙管齊下,2018年營業收入同比增長255%,就是由于園區載體銷售業務收入同比增長了近10倍。

    創投機構出身園區的劣勢與實業巨頭類似,主要是對園區的開發運營較為“陌生”,無論是園區的拿地、規劃、建設,還是后期的運營服務和產業投資,均存在“跨界”后的諸多不適應。

    三、 結語

    綜上,五種園區企業雖然出身不同、特點不同,但“殊途同歸”,逐漸走上了同一“賽道”,呈現出“線上線下融合”,“地產+服務+投資+產業”平衡型發展模式。

    相比較已經進入成熟期、市場集中度較高的房地產行業,產業園區還處于市場集中度不高、“跑馬圈地”的快速成長期(“上半場”),未來的競爭格局還不明朗,到底哪種背景的園區企業能夠“最終勝出”?讓我們拭目以待。



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